Ценообразование жилья
Российский рынок недвижимости сегодня находится под двойным давлением: рост ставок ипотеки и резкое увеличение земельного налога для застройщиков. Эти факторы неизбежно отражаются на стоимости жилья, но важно понимать, что застройщики здесь — не главные виновники удорожания. Реальная причина кроется в изменении регуляторных условий и принципиальной разнице между строительством полноценных жилых комплексов и, например, домов в садовых товариществах (СНТ).
Налоговая нагрузка: как 0,05% превратились в 1,5%
С начала 2024 года ставка земельного налога для участков под жилую застройку выросла в 30 раз — с 0,05% до 1,5%. Для крупных проектов с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей это означает колоссальное увеличение издержек. Застройщики, работающие в рамках комплексного освоения территорий (КРТ), вынуждены закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра, что неизбежно ведёт к подорожанию жилья.
Эксперты прогнозируют, что только из-за роста налогов цена «квадрата» может увеличиться на 2,5 тыс. рублей В условиях ипотеки под 25% это серьёзно снижает доступность жилья для населения.
Почему застройщик не может просто «снизить цену»?
Многие покупатели ошибочно полагают, что застройщики намеренно завышают цены, но реальность сложнее. Вот основные факторы, влияющие на стоимость:
1. Инфраструктурные обязательства
При КРТ застройщик обязан:
- построить дороги, инженерные сети (водоснабжение, канализация, электричество);
- возвести социальные объекты (школы, детсады, поликлиники);
- передать 20% земли государству и ещё 25% отвести под инфраструктуру.
Отсутствие регламентов, методик, законодательных формул и расчетов нагрузки на застройщика провоцируют на двойные стандарты — для одних 2% для других 50%
В случае с СНТ или ЛПХ таких требований нет — отсюда и разница в цене до 50%
2. Налоги и банковские условия
- Переход на эскроу-счета лишил застройщиков доступа к деньгам дольщиков до сдачи объекта. Обязательное пополнение ЭСКРОУ счетов ведет к продаже еще непостроенного объекта;
- Кредиты на строительство сейчас выдаются до 28% годовых
- Общая налоговая нагрузка может достигать 20,9% от стоимости проекта.
Мы понимаем, что ДДУ – это ожидание, в то время как ДКП – это покупка готового объекта, купил и живи
3. Скрытые затраты
Например, при строительстве частного дома (ИЖС) почти 35% стоимости «коробки» уходит на фундамент, кровлю и инженерные системы. А если застройщик работает в рамках КРТ, к этому добавляются расходы на благоустройство, экспертизы, страховки и допуски СРО.
Вот как выглядит ценообразование на домовладение:
- Земельный участок: 9,6%
- Изменение вида разрешённого использования: 1%
- Инфраструктурные затраты:
- Дорога: 2,9%
- Инженерные сети (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, ливневая канализация): 5%
- Строительные работы: 34,8%
- Благоустройство: 2,9%
- Администрирование и документы: 1,1%
- Финансирование и инвестирование проекта: 5,8%
- Маркетинг и продажи: 2,9%
- Генподрядные работы: 4,8%
- Социальная инфраструктура: 9,6%
- Налоговые обязательства: 20,9%
Структура стоимости «коробки» ИЖС (предчистовая отделка)
- Фундамент: 16%
- Цокольный этаж: 2%
- Кладка стен: 29%
- Окна и двери: 5%
- Кровля: 19%
- Электроснабжение: 5%
- Системы отопления, водоснабжения, канализации: 11%
- Внутренняя отделка: 7% (White box)
- Отмостка: 6%
Общая нагрузка на застройщика может составлять около 35% от стоимости 1 м² индивидуального дома.
Почему СНТ дешевле, а ИЖС для жизни?
Сначала напомним, что при покупке земли для строительства дома важно учитывать три ключевых параметра:
1 Категория земли
2 Вид разрешенного использования (ВРИ)
3 Градостроительный регламент территории
Рассмотрим особенности отдельных категорий.
Особенности земель населенных пунктов:
- Находятся в границах городов, поселков, деревень
- Имеют четкое зонирование (жилая, коммерческая, рекреационная зоны)
- Подключение к коммуникациям осуществляется за счет муниципалитета
️Основной вид разрешенного использования для строительства дома — ИЖС.
Можно строить отдельно стоящий дом (до 3 этажей, высотой до 20 м). Автоматически предоставляется право на регистрацию (прописку)
Особенности участков для личного подсобного хозяйства (приусадебных участков):
- Разрешено строительство дома + ведение подсобного хозяйства
- Ограничения по площади (обычно до 0,5 га). Также дает право на регистрацию.
Покупая участок в садовом товариществе, человек действительно платит меньше, но получает:
- Отсутствие территории для жизни (школы, садики, рабочие места, бульвары, спортивные объекты);
- отсутствие гарантированных коммуникаций (вода, газ, канализация);
- проблемы с подъездными дорогами;
- конфликт интересов.
Не будем забывать, что СНТ для садоводства, а ИЖС это территория для полноценной жизни.
В то же время жильё в рамках КРТ — это готовые дороги, школы в шаговой доступности и гарантии со стороны застройщика. Разница в цене здесь — не «накрутка», а плата за комфорт и безопасность.
Отраслевые ассоциации уже предлагают меры для стабилизации ситуации:
- Снижение земельного налога до приемлемого уровня, чтобы не душить проекты КРТ.
- Льготное кредитование застройщиков, особенно в условиях эскроу.
- Упрощение регуляторных процедур (сокращение числа экспертиз, ускорение согласований).
Рост цен на жильё — это не прихоть застройщиков, а следствие изменившихся экономических и регуляторных условий. Если государство хочет сохранить доступное жильё без потери качества, ему необходимо пересмотреть налоговую политику и поддержать девелоперов, работающих в рамках комплексного развития территорий. В противном случае рынок ждёт стагнация: дорогие ипотечные ставки, снижение спроса и отток инвестиций в более предсказуемые сегменты.
Покупателям же стоит чётко понимать: дешёвое жильё в СНТ и комфортабельное — в КРТ принципиально различаются не только ценой, но и уровнем ответственности застройщика. И если мы хотим развивать города, а не дачные посёлки без инфраструктуры, нужно учитывать все составляющие ценообразования.
Покупатель должен понимать за что платит